Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde önemli etkiler yarattı. Alım gücünün azalması ve boşanmaların artması, daha küçük metrekarelerde tek kişilik dairelere olan talebi artırdı. Son 18 yılda konut metrekareleri 31 metrekare azaldı. Hanelerdeki kişi sayısı 4’ten 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi.
Boşanma Oranlarındaki Artış
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e yükseldi. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a çıktı. Bu durum, konut talebinde önemli bir değişim yarattı. Boşanmaların artması, tek kişilik hanelerin sayısını artırarak, daha küçük dairelere olan talebi yükseltti.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Bu durum, tüketicilerin yaşam alanlarına yönelik tercihlerinin değiştiğini gösteriyor.
Müstakil Evlerdeki Artış
Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekarelik bir artış gözlemlendi. Müstakil evlerin büyüklüğü 169 metrekareden 212 metrekareye çıktı. Konuta erişimin zorlaşması, tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesine neden oldu.
Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma ve yükselen maliyetlerin, daire metrekarelerinin daha da küçülmesine yol açabileceğini öngörüyor. Bu durum, konut sektöründe önemli bir değişim sürecini beraberinde getiriyor.
Gelir Dağılımındaki Bozulma
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtti. Daire büyüklüğündeki değişim, hane halkının küçülmesiyle açıklanamaz. Konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiştir.
Büyükduman, müstakil konutların büyüklüklerinin artmasının gelir dağılımındaki bozulmayı ima ettiğini ifade etti. Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğu göz önüne alındığında, bu durumun sektördeki etkileri daha da belirginleşiyor.
Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler
Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağlıyor. Birincisi sosyolojik süreçlerdir. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. İkincisi ise stagflasyon etkisidir. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları nedeniyle daire büyüklüklerini küçültmek zorunda kalıyor.
Örneğin, 120 metrekare bir daire 6 milyona mal oluyorsa, bu daireyi satmakta zorlanıldığında, büyüklüğü 100 metrekareye düşürerek fiyatı 5 milyona çekmek mümkün oluyor. Bu durum, tüketicilerin daha düşük dairelere yönelmesine neden oluyor.
Küçük Dairelere Yönelik Talep
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1 dairelerin inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini belirtti. Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 dairelerden oluşuyor. Müteahhitlerden gelen talepler de bu yöndedir.
Küçük dairelerin daha kolay satılması, ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması ve üniversite öğrencilerinin talepleri, tek başına yaşam tercihlerini artırıyor. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltiyor. Fiyat farkları da dikkat çekiyor; 1 + 1 daireler ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL arasında değişiyor.